Documentos e cuidados quando da compra de um imóvel

1-    Documentação do Imóvel
•    Matrícula Atualizada do Imóvel: Este é o documento mais importante. É como a "certidão de nascimento" do imóvel. Ela contém todo o histórico: quem são os proprietários, se há hipotecas, penhoras, ações judiciais, usufrutos, ou qualquer outra restrição. Deve ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado, e precisa ser a mais recente possível.
•    Certidão Negativa de Débitos de IPTU: Emitida pela prefeitura, comprova que não há dívidas de IPTU. O comprador pode ser responsabilizado por débitos anteriores à compra se não forem quitados.
•    Certidão Negativa de Débitos Condominiais (se for o caso): Para imóveis em condomínio (apartamentos, casas em condomínio fechado), esta certidão atesta que não há débitos de taxas condominiais.
2-    Documentação do Vendedor (Pessoa Física):
•    Documentos de Identificação (RG e CPF): Essenciais para identificar o vendedor.
•    Certidão de Nascimento, Casamento, Averbação de Divórcio ou Escritura Pública de União Estável: Para verificar o estado civil do vendedor e, se for o caso, a necessidade de anuência do cônjuge/companheiro e o regime de bens.
•    Certidões Negativas Cíveis e Criminais: Solicitadas na Justiça Estadual e Federal, para verificar se há processos judiciais que possam afetar a venda do imóvel ou a capacidade do vendedor de negociar.
•    Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas: Para evitar que o imóvel seja alvo de dívidas trabalhistas do vendedor.
•    Certidão Negativa de Débitos Federais (Receita Federal): Para comprovar a regularidade fiscal do vendedor.
3. Contrato de Compra e Venda (Compromisso ou Promessa)
Após a análise da documentação e antes da escritura definitiva, é crucial a elaboração de um Contrato de Promessa de Compra e Venda (ou Compromisso de Compra e Venda). Este contrato preliminar deve ser detalhado e conter:
•    Qualificação completa das partes: Nome, RG, CPF, estado civil, endereço.
•    Descrição detalhada do imóvel: Conforme a matrícula.
•    Preço e forma de pagamento: Com todas as parcelas, datas e índices de correção.
•    Condições de entrega das chaves.
•    Multas por descumprimento e rescisão.
•    Prazos para a entrega da documentação e para a lavratura da escritura pública.
•    Cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, para garantir o negócio.
•    Cláusulas sobre eventuais pendências encontradas na due diligence e como serão resolvidas (por exemplo, quem pagará débitos de IPTU anteriores).
4. Escritura Pública de Compra e Venda
Este é o documento final que formaliza a transferência da propriedade. A escritura deve ser lavrada em um Cartório de Notas e conter todas as informações da negociação. É um ato solene e essencial.
•    Presença de todas as partes (ou seus procuradores com poderes específicos).
•    Leitura atenta de todo o conteúdo antes da assinatura.
•    Valores e condições exatamente como acordado no contrato.
•    Pagar as taxas e impostos (como ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). O valor do ITBI, vai depender de cada Cidade que o Imóvel está registrado – no Cartório de Registro de Imóveis.
5. Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Apenas a escritura pública não transfere a propriedade! Para que o imóvel seja de fato seu, é IMPRESCINDÍVEL que a escritura seja REGISTRADA na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente. É esse registro que dá publicidade ao negócio e garante a efetiva transferência da propriedade.
•    Levar a escritura pública ao Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, é muito importante sempre consultar um Advogado e fazer sempre a intermediação da venda e compra com o CORRETOR DE IMÓVEIS.
Não economize nessa etapa! Um pequeno investimento na assessoria jurídica pode evitar grandes prejuízos e dores de cabeça no futuro.